Un promotor inmobiliario, 9 SPV, 6 bancos, ningún balance

Qué fallaba

Llegó con una frase: «Lléveme a Dubái, como movimiento fiscal». Quería mudarse a Dubái por los impuestos, ese mismo año.

Llevaba más de veinte años construyendo en Lisboa y el Algarve, con éxito a ojos de todos. Y vivía en disputa permanente con la Autoridade Tributária, la Hacienda portuguesa: IVA de construcción en una sociedad, IMT (impuesto de transmisiones) por una compra en otra, liquidaciones de IRC (impuesto de sociedades) en varias y su propio IRS.

Cada proyecto tenía su SPV. Nueve. Seis bancos les habían prestado, cada uno con sus vencimientos y covenants. Tres contables llevaban los libros, ninguno los de todas. Nadie tenía una lista de qué se debía, a quién ni cuándo.

Calculaba tener decenas de millones en inmuebles. No sabía decir cuánto valía. Siempre vendía la siguiente unidad para pagar el proyecto anterior o el préstamo que vencía. Sabía de edificios más que nadie que haya conocido, y era consciente de su limitada cultura financiera. Por eso tenía miedo: cada carta de Hacienda le parecía un error inadvertido, fuera de su oficio.

Dubái era el síntoma visible. Era la pregunta equivocada.

Qué costó

Reconstruí cinco años con extractos, contratos de préstamo, escrituras y notificaciones fiscales. Había perdido varios millones.

Precio regalado: la mayor parte. Cinco ventas se precipitaron para cubrir un vencimiento o la siguiente obra. Cada una cerró un 8% por debajo del comparable que recomendaba su agente.

Impuestos pagados tarde: el resto, en cientos de miles. Juros de mora (intereses de demora), multas y errores evitables de IMT e IVA en las SPV. Lo pagado tarde al Estado portugués devenga un 7,221% anual en 2026, el tipo oficial. Una deuda de IRC e IVA pagada catorce meses tarde costó alrededor del 8,4% de su valor en intereses antes de multas.

Es la cifra que defiendo: cada euro remite a un documento, ninguno a una apuesta de mercado. Es el coste del desorden cuando nadie lleva el calendario.

El traslado no habría tocado los impuestos de los inmuebles. Según el convenio Portugal–EAU, las ganancias de inmuebles situados en Portugal pueden gravarse en Portugal, viva donde viva el titular.

Con cada entidad, préstamo y reclamación fiscal en una página, su patrimonio neto rondaba la mitad de su estimación bruta. Esa semana, él calculaba «quizá poco, quizá nada».

Cómo fue la solución

Ni un país nuevo. Una revisión completa de la cartera y su estructura operativa.

• Un solo balance. Las nueve SPV, cada mes, en un balance consolidado: inmuebles a valor prudente, deuda por banco, impuestos devengados y en disputa.
• Un solo calendario de préstamos. Cada préstamo y vencimiento en una línea temporal a dieciocho meses. Se refinancia a nueve meses vista, no a tres semanas.
• Un solo mapa de entidades. Nueve SPV en una página: titularidad, administradores, bancos, asuntos fiscales abiertos.
• Un solo calendario fiscal. Cada plazo de IVA, IRC, IMT e IRS, con un solo responsable.
• Un solo contable de referencia. Tres despachos pasaron a uno, con un plan de cuentas.
• Una sola regla de venta. Ninguna venta bajo un suelo escrito sin revisar comparables durante 48 horas.
• Un solo colchón de liquidez. Efectivo suficiente en el grupo para que ningún vencimiento fuerce una venta.

La residencia pasó a asesores fiscales habilitados en ambos países, dentro de su planificación patrimonial transfronteriza, con el nuevo balance delante. PWA los coordinó y construyó la capa operativa con la que trabajaron. PWA no gestiona dinero, no tiene mandatos, no cobra comisiones y no presta asesoramiento regulado de inversión, fiscal o legal. El mismo patrón tras la venta de una empresa: reporting consolidado entre varios bancos.

En pocas semanas la ansiedad bajó; las cartas tenían fechas y responsables. Un año después me dijo: «Por primera vez en mi vida me siento rico. Hasta ahora no lo sabía».

¿Debe un promotor inmobiliario mudarse a Dubái por los impuestos?

Un promotor no debe mudarse a Dubái para remediar el desorden. Según el convenio de doble imposición Portugal–EAU, las ganancias de inmuebles situados en Portugal pueden gravarse en Portugal sea cual sea la residencia del titular: trasladar al titular no traslada los edificios. La residencia es una decisión vital, con planificación fiscal de asesores habilitados en ambos países.

Una segunda opinión escrita habría detectado el resto con documentos que ya tenía: los vencimientos que forzaban las ventas, los intereses de demora en nueve sociedades y el patrimonio neto que nunca había visto.

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Fuentes

• IGCP, Aviso n.º 18/2026/2, Diário da República, 2.ª série, 2 de enero de 2026: intereses de demora sobre deudas al Estado, 7,221% desde el 1 de enero de 2026. PDF del Aviso · Vida Económica. Consultado el 3 de octubre de 2026.
• Convenio de doble imposición Portugal–EAU, firmado el 17 de enero de 2011, aprobado por Resolução da Assembleia da República n.º 47/2012, artículo 13(1): las ganancias de inmuebles situados en el otro Estado pueden gravarse en ese Estado. Texto en el Portal das Finanças. Consultado el 3 de octubre de 2026.

Pedro Souto es el fundador de PWA — Private Wealth Advisory. Trabaja con fundadores UHNW, familias y single-family offices para construir estructuras de asesoramiento independientes en torno a patrimonios complejos: consolidar el reporting, cuestionar a los asesores y crear claridad entre instituciones, activos y decisiones.