Um promotor imobiliário, 9 SPV, 6 bancos, nenhum balanço

O que estava errado

Chegou com uma frase: “Mude-me para o Dubai, como medida fiscal.” Queria mudar para o Dubai por razões fiscais, ainda este ano.

Construía em Lisboa e no Algarve há mais de vinte anos, com sucesso. Vivia em litígio permanente com a Autoridade Tributária: IVA da construção numa sociedade, IMT de uma aquisição noutra, IRC em várias e o seu próprio IRS.

Cada projeto tinha a sua SPV. Nove. Seis bancos tinham emprestado contra elas, cada um com vencimentos e covenants próprios. Três contabilistas, nenhum com todas. Ninguém tinha uma lista do que se devia, a quem e quando.

Pelas suas contas, tinha dezenas de milhões em imóveis. Não sabia quanto valia. Vendia sempre a fração seguinte para financiar o projeto anterior ou o empréstimo a vencer. Conhecia edifícios como ninguém, e sabia que a sua literacia financeira era limitada. Por isso tinha medo: cada carta das Finanças parecia um erro cometido fora do seu ofício.

O Dubai era o sintoma. Era a pergunta errada.

O que custou

Reconstruí cinco anos a partir de extratos, contratos, escrituras e notificações fiscais. A perda chegou a vários milhões.

Preço oferecido: a maior parte. Cinco vendas foram feitas à pressa para cumprir um vencimento ou financiar a obra seguinte, cada uma cerca de 8% abaixo do comparável recomendado pelo seu mediador.

Impostos em atraso: o resto, na casa das centenas de milhares. Juros de mora, coimas e erros evitáveis de IMT e IVA nas várias SPV. O imposto pago fora de prazo ao Estado vence juros à taxa oficial, 7,221% ao ano em 2026. Uma dívida de IRC e IVA paga com catorze meses de atraso custou cerca de 8,4% do seu valor em juros, sem contar coimas.

É o número que defendo. Cada euro tem um documento; nenhum é uma aposta de mercado. É o que a desordem custa quando ninguém é dono do calendário.

A mudança não teria tocado no imposto sobre os imóveis. Pela convenção entre Portugal e os EAU, os ganhos de imóveis situados em Portugal podem ser tributados em Portugal, viva o titular onde viver.

Com cada entidade, empréstimo e dívida fiscal numa só página, o seu património líquido rondava metade da sua estimativa bruta. A sua estimativa, na mesma semana, tinha sido “talvez pouco, talvez nada”.

Como foi a solução

Não um novo país. Uma revisão completa da carteira e da sua estrutura operativa.

• Um balanço. As nove SPV consolidadas todos os meses num balanço consolidado: imóveis a valor conservador, dívida por banco, impostos em atraso e em litígio.
• Um calendário de vencimentos. Cada financiamento e vencimento numa linha temporal, dezoito meses à frente. Refinanciar começa nove meses antes, não três semanas.
• Um mapa de entidades. Nove SPV numa página: titularidade, administradores, bancos, processos fiscais em aberto.
• Um calendário fiscal. Cada prazo de IVA, IRC, IMT e IRS, com um responsável.
• Um contabilista de referência. Três gabinetes passaram a um, com um plano de contas.
• Uma regra de venda. Nenhuma venda abaixo de um mínimo escrito sem revisão de 48 horas face aos comparáveis.
• Uma reserva de liquidez. Liquidez no grupo para que nenhum vencimento force uma venda.

A residência foi entregue a consultores fiscais licenciados nos dois países, no âmbito do seu planeamento patrimonial internacional, com o novo balanço à frente. A PWA coordenou-os e construiu a camada operativa de que partiram. A PWA não gere dinheiro, não detém mandatos, não recebe comissões e não presta aconselhamento regulado de investimento, fiscal ou jurídico. O mesmo padrão após a venda de uma empresa está em reporting consolidado em vários bancos.

Em semanas a ansiedade baixou; as cartas tinham datas e responsáveis. Um ano depois disse-me: “Pela primeira vez na vida sinto-me rico. Até agora não sabia.”

Um promotor imobiliário deve mudar para o Dubai por razões fiscais?

Um promotor não deve mudar para o Dubai para resolver a desordem. Pela convenção Portugal–EAU, os ganhos de imóveis situados em Portugal podem ser tributados em Portugal seja qual for a residência do titular: mudar o titular não muda os edifícios. A residência é uma decisão de vida, com planeamento fiscal de consultores licenciados nos dois países.

Uma segunda opinião escrita teria apanhado o resto em documentos que ele já tinha: os vencimentos que forçavam vendas, os juros de mora em nove sociedades e o património líquido que nunca vira.

Pedir uma segunda opinião escrita

Fontes

• IGCP, Aviso n.º 18/2026/2, Diário da República, 2.ª série, 2 de janeiro de 2026: juros de mora aplicáveis às dívidas ao Estado, 7,221% a partir de 1 de janeiro de 2026. PDF do Aviso · Vida Económica. Consultado em 3 de outubro de 2026.
• Convenção para evitar a dupla tributação entre Portugal e os Emirados Árabes Unidos, assinada a 17 de janeiro de 2011, aprovada pela Resolução da Assembleia da República n.º 47/2012, artigo 13.º, n.º 1: os ganhos de bens imóveis situados no outro Estado podem ser tributados nesse Estado. Texto no Portal das Finanças. Consultado em 3 de outubro de 2026.

Pedro Souto é o fundador da PWA — Private Wealth Advisory. Trabalha com fundadores UHNW, famílias e single-family offices para construir estruturas de advisory independentes em torno de patrimónios complexos — consolidando reporting, questionando consultores e criando clareza entre instituições, ativos e decisões.